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商品房预售资金监管或引发兰州楼市变局

2016-05-10 08:21 来源: 每日甘肃网-兰州晨报   邱瑾玉

新政出台,或将对房源供给、平抑房价起到积极作用。

新政将促进房地产市场健康、有序地发展。

 

  5月1日,“兰州市商品房预售资金监管系统”正式上线试运行,意味着房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

  有分析认为,一旦预售款不得挪作他用,一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销,以尽快回笼资金,客观上会增加房源供给,平抑房价,对购房者而言,将是一个利好消息。

        1 预售制度的弊端

  2013年7月份,白建民支付了20万元首付款,从一家房产中介获得了一套90余平方米的期房。白建民记得,缴纳首付款时,售房人员承诺当年年底就可以办理入住手续,但是一直到2016年4月份,他才拿到了钥匙。

  白建民购买商品房的方式,就是当前我国商品房销售普遍采用的一种方式——商品房预售制度。

  “期房又被称为‘楼花’,现实生活中期房多指正在建造中的商品房。”张发德解释,他是兰州财经大学法学院副教授,对我国房地产领域颇有研究。

  商品房预售制度源于我国香港地区,1954年由香港立信置业公司首创,是由已故商界传奇人物霍英东发明的。在预售中,预购人先行支付房价款的首期,待建成一半时再支付一部分,房屋建成时支付剩余房价款。由于房屋被“拆零砸碎”分期分批地出售给广大购房者,形如落叶纷纷坠落,因而商品房预售被称为“卖楼花”。这种商品房销售方式推出以后,一方面不仅使预购人减轻了一次性支付全部购房款的压力,实现了拥有物业的梦想,而且也为开发商及时提供了工程建设款,解决了建设资金不足的难题,降低了开发商的资金压力。

  我国的商品房预售制确立于1994年,1995年1月1日起执行。这项制度被称为我国房地产市场制度的基础。

  接着说白建民购房的事。今年3月,中介要求缴纳剩余的40余万元尾款。“这个楼盘几次延迟交房,已经把业主们弄害怕了。”白建民回忆说,“业主们多方打听,才知道这个楼盘开发商因为拖欠工程款,才导致交房日期延后了3年。”

  白建民购买的期房,实际上是开发商给建筑商的抵账房,这样的房子最怕出纰漏。白建民去房管局找熟人了解这家楼盘的信息,“房子没问题,将来也可以正常办理产权证,悬了3年的心这次彻底放下来了。”

  在张发德看来,商品房预售制度中最大的弊端就是:预购人承担着较大的风险。因为商品房预售合同签订时,预购人只获得商品房的期待权而非所有权,实际是一种合同债权,在预售合同签订以后交付房屋和产权过户之前的这段时间内可能出现各种原因,使承购人无法实际获得商品房所有权。

  2 “修补”预售制度

  兰州晨报记者独家获得的一份《兰州市商品房预售资金监管规定起草说明》(下称“起草说明”)中写道,“……在房地产开发领域,仍存在一些违规违法现象,其中尤为突出的是商品房预售款使用问题。由于缺乏对商品房预售资金使用的监管措施,本市房地产开发建设也存在过‘烂尾楼’现象。个别房地产开发企业在进行商品房预售时,将预售款挪作他用,更有甚者携款而去,造成一些‘烂尾楼’,给购房人带来了巨大的经济损失,使其合法权益得不到保障,进而影响了社会的稳定,扰乱了房地产市场健康、有序地发展。”

  兰州市房管局有关人士说,为防止此类问题的发生,一些经济发达地区主要采取提高商品房预售条件的方法来控制,如深圳、上海等城市对于商品房预售的项目,除要求开发建设手续齐全外,工程形象进度必须达到“多层封顶、高层达到三分之二以上”才予核发《商品房预售许可证》。而兰州市作为西部欠发达地区,为鼓励房地产开发投资,对于商品房预售条件在五证齐全的情况下,对“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的,即予以办理商品房预售手续。

  不过,即使是这样并不严格的条件,执行得也并不如意。有熟悉房地产业运作的人士告诉兰州晨报记者,一些开发商在跟有关部门搞好关系后,这个25%的底线很容易就突破了。

  几年前,也曾有学者调查研究称,我国房地产开发商的自有资金比例根本就达不到25%的标准。

  相较而言,兰州市房地产企业获得《商品房预售许可证》的条件更为宽松,这也意味着商品房预售资金监管的问题会越来越突出。

  对于开发企业来说,商品房预售资金不受监管,意味着开发商就能用通过预售获得的资金投入到下一轮拿地开发中,从而以最小的资金压力建设更多的楼盘。但这样一来,房地产建设的风险大大增加。在我国房地产市场上,由此造成的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜。


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